분양권 개인회생, 청산가치 산정과 분양계약 해제 처리 방법

2023년 9월 5일, 본 법무사는 A씨의 개인회생 사건에 새 재산목록을 냈습니다.

별지 기타 항목 두 번째 줄에 「종류: 분양권 계약금, 평가액 12,050,000원」이 적혀 있었고, 이 금액과 최근 채무 663만 원을 더해 A씨의 청산가치는 2,850만 3,225원이 되었습니다.

회사원 A씨가 경주의 한 신축 아파트를 분양받으며 낸 계약금이었습니다.

입주는 몇 해 뒤였지만, 그 분양권은 개인회생 절차에서 이미 A씨의 재산으로 평가되고 있었습니다. 

A씨의 재산목록. 보유 중인 분양권의 계약금 1,205만 원을 청산가치에 넣었습니다.

아파트 분양권을 가진 채무자의 개인회생에서는 두 가지가 함께 문제 됩니다.

하나는 분양권을 재산으로 얼마로 평가할지, 즉 청산가치 산정이고, 다른 하나는 분양권에 딸린 수억 원의 중도금 대출을 채무로 어떻게 정리할지입니다.

본 법무사가 진행한 분양권 보유 채무자 다섯 사람의 사건으로 이 두 가지를 정리합니다. 

분양권도 청산가치에 들어가는 재산입니다

개인회생을 신청할 때는 채무자의 모든 재산을 적은 재산목록을 내야 합니다(「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」(이하 '법') 제589조 제2항 제2호).

분양권은 아직 등기된 부동산은 아니지만, 분양계약에 따라 장차 아파트를 넘겨받을 수 있는 채권적 권리로서 채무자의 재산입니다.

그리고 변제계획에 따른 총변제액은 채무자가 파산했을 때 채권자들이 받을 배당액, 즉 청산가치보다 적어서는 안 됩니다(법 제614조 제1항 제4호).

분양권의 가치는 계약이 유지되고 있는지, 해제되었는지에 따라 완전히 달라집니다.

계약이 유지되고 있다면 채무자가 실제로 낸 계약금이나 시장에서 붙는 웃돈(프리미엄)만큼 가치가 있다고 봅니다.

A씨는 2023년 5월 19일 신청할 때 분양권을 기타 재산으로 적지 않았다가, 5월 31일 보정서로 계약금 1,205만 원을 청산가치에 반영했습니다.

중도금은 경남은행 대출로 냈기 때문에 A씨가 자기 돈으로 낸 금액은 계약금뿐이었습니다.

보정서에는 같은 은행의 채무가 "분양권의 중도금을 납부한 것이므로 청산가치에 반영하지 않는다"는 설명도 함께 적었습니다. 

계약이 해제되면 분양권의 가치는 0이 됩니다

수분양자가 잔금을 낼 수 없는 형편이 되면 대부분 분양계약이 해제됩니다.

이때 수분양자의 사정으로 해제되면 낸 계약금은 위약금으로 몰취되고, 분양권 자체가 소멸하므로 청산가치에 넣을 재산은 남지 않습니다.

양산에서 빵 제조업을 하는 E씨는 지역주택조합 아파트를 분양받으면서 부산은행에서 중도금 1억 1,693만 원을 대출받았습니다.

개인회생 신청이 대출의 기한이익 상실 사유가 되면서 분양계약은 해지되었고, 납부한 계약금은 몰수되었습니다.

그런데 개시결정 후 신용보증재단이 "채무자가 분양권을 재산목록에서 누락했으므로 신청을 기각하거나 분양권을 청산가치에 포함해야 한다"는 이의를 냈습니다.

본 법무사는 2025년 8월 25일 답변서를 내고 계약해지 및 정산금 내역서를 첨부해, 분양권은 이미 해지되어 소멸했고 계약금도 몰수되었으므로 청산가치에 반영할 재산이 없다는 점을 설명했습니다.

분양권을 재산목록에 올리지 않을 때는 이처럼 "왜 0원인지"를 증명할 해지 서류를 반드시 갖추어 두어야 합니다.

해제되면 중도금 대출은 사라지고 이자 대납분만 남습니다

분양권 개인회생에서 채권자목록이 크게 바뀌는 이유는 중도금 대출의 구조 때문입니다.

중도금 대출은 수분양자 명의로 실행되지만 대출금은 곧바로 시행사에 들어가고, 시행사나 조합, 신탁회사가 그 이자를 대신 내 주는 경우가 많습니다.

분양계약이 해제되면 시행사 쪽이 받은 중도금을 은행에 반환하여 수분양자의 대출 채무는 소멸하고, 그 대신 시행사 쪽이 그동안 대신 낸 이자를 손해배상으로 청구하는 채권이 남습니다.

E씨 사건이 그 과정을 그대로 보여 줍니다.

조합이 부산은행에 중도금을 반환해 대출 채무가 소멸했고, 조합이 대납한 이자 등에 대한 손해배상 채무가 생겨 채권자를 은행에서 조합으로 바꾸었습니다. 해제 과정에서 조합이 처분금지가처분과 대위 보존등기를 하면서 발생한 취득세도 채권자목록에 새로 추가했고, 변제율이 낮아진 만큼 월 가용소득을 5만 원 올렸습니다. 

E씨 사건 보정서. 중도금 대출이 소멸하고 조합의 손해배상 채권과 취득세가 새로 올라왔습니다.

A씨의 경우도 같았습니다.

2023년 9월 시행사 측 신탁회사가 경남은행에 중도금을 반납해 대출 채권은 모두 소멸했고, 채권자는 신탁회사로 바뀌었습니다.

신탁회사가 보내온 이자 수납 내역을 보면 2022년 10월부터 2023년 6월까지 대신 낸 이자의 합계는 279만 1,148원이었습니다. 

신탁회사가 대납한 중도금 대출 이자 내역. 이 금액이 해제 후 남는 채권이 됩니다.

이렇게 채권자와 채권액이 바뀌면 채권자목록을 수정해야 합니다.

변제계획 인가 전이라면 법원의 허가를 받아 채권자목록을 고칠 수 있습니다(법 제589조의2).

중도금 대출은 분양권에 질권 같은 담보권이 따로 설정되어 있지 않은 한 별제권부 채권도 아니므로(법 제586조, 제411조), 해제 전이라도 일반 개인회생채권으로 채권자목록에 올리고, 해제가 끝나면 손해배상 채권으로 바꾸는 순서로 진행합니다. 

해제가 늦어지면 채권자목록을 확정하지 못합니다

공인중개사무소에서 중개보조원으로 일하는 B씨는 임대사업을 하려고 여러 채의 아파트를 분양받았습니다.

2023년 1월 대구지방법원에 개인회생을 신청할 때 채권자목록에는 농협·신협·축협 등 일곱 곳의 중도금 대출이 올라 있었고, 총 채권액은 7억 7,074만 9,040원이었습니다.

시행사와 조합들의 해제 절차가 늦어지면서 채권자목록을 정리하지 못했고, 보정 기한을 연장해 가며 기다렸지만 법원은 2023년 3월 20일 보정에 응하지 않아 절차를 지연시켰다는 이유로 신청을 기각했습니다(법 제595조 제7호).

B씨는 분양계약 해제가 모두 끝나 중도금이 반환된 뒤인 2023년 9월 다시 신청했습니다.

본 법무사는 재신청 사건의 보정서에 종전 사건과 현재 사건의 비교 도표를 넣어, 무엇이 달라졌는지 한눈에 보이도록 했습니다. 

B씨 재신청 사건의 비교 도표. 중도금 대출이 소멸하면서 총 채권액이 9,420만 원으로 줄었습니다.

월 50만 원씩 60개월, 총 3,000만 원을 갚는 계획은 그대로였지만, 중도금 대출이 빠지면서 변제율은 3.8%에서 31.8%로 올라갔습니다.

2024년 7월 30일에는 마지막으로 남아 있던 농협 중도금 대출 1억 2,595만 원도 시행사가 반환해 소멸했고, 본 법무사는 새로 발급받은 부채증명서로 채권액을 현재 기준으로 정정했습니다. 

가족이 함께 분양권에 투자한 경우

분양대행업에 종사하던 D씨는 오래전부터 분양권에 투자해 왔고, 아들 C씨도 어머니의 권유로 부산의 아파트를 분양받았습니다.

C씨의 분양권에는 부산은행 중도금 대출 2억 1,325만 800원이 있었습니다.

C씨가 2023년 9월 쿠팡 물류센터에 입사한 뒤 개인회생을 신청했고, 그해 12월 분양계약이 해제되어 시행사가 중도금 전액을 반환했습니다.

본 법무사는 2024년 1월 22일 보정서로 부산은행 채권을 시행사의 이자 대납 손해배상 채권으로 바꾸었고, 그 결과 변제율은 7.7%에서 11.8%로 올라갔습니다.

C씨 사건은 2024년 2월 1일 개시결정을 받았습니다.

C씨는 분양권 외에 따로 보유한 아파트의 담보 초과 가치 등으로 청산가치가 4,050만 원이었습니다.

월 가용소득 105만 4,000원으로 36개월을 갚으면 청산가치에 미치지 못해, 변제기간을 42개월로 늘려 총변제액의 현재가치가 4,102만 9,502원으로 청산가치를 넘도록 맞추었습니다.

반면 어머니 D씨는 이미 분양권을 모두 처분한 뒤여서 청산가치가 15만 6,351원에 불과했고, 남은 경남은행 중도금 대출도 해제 예정임을 보정서로 설명했습니다.

D씨는 개시결정 후 직장을 잃어 2024년 4월 스스로 폐지를 신청하고, 직장이 안정된 뒤 다시 진행하기로 했습니다.

분양권을 가진 채무자 다섯 사람의 정리

A씨는 첫 사건에서 채권자집회에 두 차례 나오지 못하고 적립금을 내지 못해 2023년 12월 22일 폐지되었으나, 분양권이 정리된 뒤 2024년 3월 다시 신청해 청산가치 58만 7,432원, 월 87만 4,170원을 36개월 갚는 계획으로 2024년 10월 29일 개시결정을 받았습니다. 

분양권을 가진 채무자가 개인회생을 준비할 때

1. 분양계약서와 납부 내역을 준비하십시오. 계약금과 중도금을 누가 어떤 돈으로 냈는지가 청산가치를 정합니다.
2. 계약이 유지 중이면 계약금이나 웃돈을 청산가치에 넣으십시오. 대출로 낸 중도금은 채무자의 재산으로 보지 않습니다.
3. 해제되었다면 해지 통지서와 정산금 내역서를 받아 두십시오. 계약금 몰수 사실을 증명해야 분양권을 0원으로 평가받을 수 있습니다.
4. 중도금 대출은 해제 후 채권자를 바꾸어야 합니다. 은행 대출이 소멸하고 시행사·조합·신탁회사의 이자 대납 손해배상 채권이 새로 올라옵니다.
5. 해제가 늦어지면 진행 상황을 법원에 알리십시오. 보정 기한을 넘기면 기각될 수 있으므로, 기한 연장 신청과 함께 해제 예정일을 소명해야 합니다.
6. 이전 사건이 있다면 비교 도표를 만드십시오. 채권액과 청산가치, 변제율이 어떻게 달라졌는지 한눈에 보여 주어야 재신청이 순조롭습니다.

분양권 개인회생은 분양계약이 지금 어떤 상태인지를 정확히 확인하는 데서 시작합니다.

계약이 살아 있으면 계약금이 재산이 되고, 해제되면 수억 원의 중도금 대출이 사라지는 대신 이자 대납분이 채무로 남습니다.

그 변화를 서류로 하나씩 맞추어 가면, 분양권 때문에 늘어난 빚도 개인회생 안에서 정리할 수 있습니다.