주택담보 개인회생, 원리금 계속 납부해야할까

"집이 있으면 개인회생이 안 된다던데요." 상담을 하다 보면 한번씩 듣는 오해입니다.

결론부터 말씀드리면 주택담보대출이 있어도 개인회생 신청은 가능합니다. 더 나아가 주택담보대출 은행에서 경매를 실행한 이후에도 개인회생 신청이 가능합니다.

다만 집이 있는 개인회생은 구조가 조금 더 복잡해집니다. 아래에서 그 구조를 하나씩 정리해 보겠습니다.

신청 자격 확인

개인회생은 아무나 신청할 수 있는 절차가 아니므로, 주택이 있는 경우에도 아래의 요건을 모두 충족해야 합니다.

여기서 실무상 가장 큰 변수는 청산가치이므로, 아래에서 더 살펴보겠습니다.

집값보다 중요한 '순자산(청산가치)'

많은 분들이 "우리 집이 5억인데 개인회생이 되겠느냐"고 물으십니다. 그런데 법원이 보는 숫자는 주택 시세가 아닙니다.

주택가액에서 담보대출 잔액과 임차보증금 등을 뺀 순자산, 이것이 청산가치로 반영됩니다.

즉 주택을 담보로 돈을 빌렸다면 그 돈 만큼을 빼야하고, 주택을 임대해서 임차인이 있다면 임차인이 지급한 보증금(또는 전세금)도 빼야 합니다.

즉 담보대출이 많이 남아 있을수록 오히려 개인회생이 수월해지고, 대출을 많이 갚아 놓은 집일수록 변제 부담이 커지는 구조입니다.

위 내용은 처음 들으면 낯설게 느껴지는 대목입니다. 대출이 많으면 회생이 쉬워지고 대출이 적으면 회생이 어려워지니까요.

그런데 담보대출이 많아서 회생이 쉬워지는 것과 나중에 집을 지킬 수 있는지는 전혀 반대의 상황입니다.

첫번째 상황은 은행이 4억 5천 채권으로 경매를 실행하면 나중에 집을 지키기가 어려워 집니다.

두번째 상황은 은행이 1억 채권으로 경매를 실행하면, 채무자가 가족의 도움을 받든지 퇴직금을 중간정산 하든지 배우자가 모아놓은 돈을 활용하든지 해서 담보채무 1억을 변제한 다음 집을 지킬 수 있을 확률이 높아집니다.

즉 회생이 쉬원지는 것과, 집을 지킬 수 있는지는 전혀 반대의 상황입니다.

중지명령 활용과 인가 후 협의

이미 채권자가 경매를 신청해서개시결정이 난 상황이라면, 개인회생 신청과 함께 중지명령을 신청해서 경매를 정지시켜야 합니다.

다만, 중지명령은 경매절차를 잠시 동안 정지 시키며 시간을 버는 장치일 분 채무를 면책해주는 것이 아닙니다.

따라서 집을 지켜야 할 상황이라면 인가결정 이후 담보권자(은행)와 합의해서 대출을 변제하거나, 대환 대출을 하거나 등의 방법으로 협의해야 합니다.

채권자와 협의는 주로 아래의 내용일 것입니다.

1. 채무를 어떻게 변제할 것인지
2. 어떤 소득 또는 재원으로 그 돈이 나오는지
3. 회생 변제금과 별도로 채무 변제 자력이 있는지

이 세 가지를 정리해 제시하면, 은행 입장에서도 경매보다 정상 상환이 낫다고 판단할 여지가 생길 수 있습니다.

집을 가진 채무자들이 가장 많이 힘들어하는 지점이 지금 여기서 얘기하고 있는 부분인데요.

결론은 주택담보대출은 별제권이기 때문에 회생절차와는 별개로 경매를 진행할 수 있습니다. 인가결정을 받게 되면 담보권자는 개인회생 진행과는 별도로 임의경매를 계속 진행하며, 임의 경매를 진행하면서 위와 같은 협의를 이끌어 내야하기 때문에 부담이 큰 지점입니다.

일부 채무자들은 집을 경매나 매매한 다음 대출금을 상환하고 남는 돈으로 전세나 전,월세 집으로 이사 가기를 희망하는 경우도 있습니다.

정리하면

1. 주택담보대출이 있어도 개인회생 신청은 가능
2. 판단 기준은 집값이 아니라 순자산(청산가치)
3. 중지명령은 시간을 버는 수단이지 해결책이 아님
4. 인가 후에도 경매가 진행
5. 채권자와 협의 집을 지킬 방안 모색

집을 지키면서 채무를 정리하는 일은 가능하지만, 계산 없이 시작하면 두 가지를 모두 잃을 수도 있습니다.

개별 사정에 따라 결론이 달라지는 절차이니, 서류를 들고 한 번 점검받아 보시길 권합니다.

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