부동산이 경매로 넘어가는 상황, 그런데 경매라고 해서 모두 같은 절차가 아니며,
'임의경매'와 '강제경매'는 그 근거와 성질이 근본적으로 다릅니다.
특히 개인회생을 준비하거나 진행 중인 채무자에게는 어느 경매인지에 따라 결과가 완전히 달라지기 때문에,
이 개념을 정확히 이해해 둬야 합니다.
임의경매란 무엇인가
임의경매는 저당권, 근저당권, 전세권, 유치권, 담보가등기 등 담보물권을 가진 채권자가 별도의 소송 절차 없이 곧바로 법원에 신청하는 경매입니다.
은행이 대출을 해주면서 부동산에 근저당권을 설정해두었다가,
채무자가 이자나 원금을 연체하면 판결문 없이도 등기사항증명서와 설정계약서만으로 경매를 신청할 수 있는 것이 대표적인 예입니다.
전세권자가 부동산등기부에 전세권설정등기를 해놓은 다음,
임대인이 전세금을 반환하지 않으면 곧바로 경매를 신청할 수 있는 것도 임의경매의 일종입니다.
즉 임의경매의 핵심은 '소송절차와 집행권원이 필요 없다'는 점이며,
이는 채권자가 이미 물권이라는 강력한 권리를 부동산에 확보해두었기 때문입니다.
강제경매란 무엇인가
강제경매는 담보권이 없는 일반 채권자가 확정판결, 지급명령, 공정증서 등의 집행권원을 근거로 신청하는 경매입니다.
예를 들어 돈을 빌려주고 받지 못한 채권자가 소송을 제기해 승소 판결을 받은 뒤,
그 판결문을 근거로 채무자의 부동산을 경매에 넘기는 방식입니다.
상거래를 하면서 나중에 돈을 갚지 못하면 강제집행을 당해도 좋다는 공정증서를 작성해 놓은 다음,
상대방에 돈을 갚지 않아 그 공정증서로 상대방 부동산을 경매에 넘기는 것도 강제경매의 일종입니다.
강제경매는 채무자의 일반재산 전체에 대한 인적 책임을 실현하는 절차이기 때문에,
특정 담보물이 아니라 채무자 소유의 모든 재산이 대상이 될 수 있습니다.
그러나 오늘의 주제는 부동산 임의경매와 강제경매가 개인회생에 어떤 위치에 있는지를 확인하는 글이기 때문에 부동산을 주제로 하는 것입니다.
두 경매의 핵심 차이 비교
| 구분 | 임의경매 | 강제경매 |
| 신청 근거 | 저당권, 근저당권, 전세권 등 담보물권 | 판결문, 지급명령 등 집행권원 |
| 소송 필요 여부 | 불필요 | 필요(승소 판결 등 확보 필요) |
| 채권 성격 | 담보채권(우선변제권 있음) | 일반채권(우선권 없음) |
| 공신력 | 인정되지 않음 | 인정됨 |
| 대상 재산 | 담보로 설정된 특정 부동산 | 채무자의 일반재산 전체 |
개인회생을 신청하기 전에 이미 경매가 진행되었다면 어떻게 다를까?
임의경매 강제경매를 구분하지 않고 두 절차 모두 경매 절차를 정지 시킬 수 있습니다.
개인회생 절차 개시 신청서를 접수하면서,
동시에 중지명령 신청을 한 다음 법원의 중지명령 결정이 있으면,
이 중지명령 결정문을 부동산 경매계에 제출해서 경매절차를 정지 시키는 것입니다.
다만, 이 정지는 개인회생 개시결정이 있을 때 까지만 정지 시키는 것이며,
개시결정 이후에는 개시결정의 효력으로 계속해서 정지되는 것입니다.
그러나 정지 되어 있는 상황은 개시결정 전이든 후이든 동일합니다.
개인회생을 신청한 후에는 채권자들이 경매 신청을 하지 않나요?
개인회생을 신청하면서 금지명령을 신청해서, 법원의 금지명령 결정이 있으면,
채권자들은 채무자의 재산에 대해 강제집행을 할 수 없습니다.
다만 이 금지명령에는 부동산에 대한 강제집행을 금지하는 효력은 없습니다.
그러나 채권자들은 경매를 신청하지 않는데요. 왜 그럴까요?
경매를 신청해서 진행된다 하더라도 채무자가 중지명령을 통해 경매절차를 정지 시킬 수 있기 때문입니다.
정지될 경매 절차를 경매비용을 들여가며 진행할 채권자는 없기 때문이죠.
개인회생 인가결정 후에는 어떻게 다를까?
인가 결정 이후에는 두 경매 절차의 차이가 뚜렷하게 나타납니다.
우선 임의경매는 개인회생 인가 결정이 내려진 뒤에는 정지되어 있던 경매 절차에 대한 속행신청을 할 수 있습니다.
이는 임의경매를 신청한 채권자가 별제권부 채권, 즉 그 부동산에 대해서는 우선권이 있는 채권으로 분류되기 때문이며, 개인회생 변제계획과 무관하게 그 부동산을 경매에 넣은 다음 채권을 우선 만족할 수 있다는 뜻이기도 합니다.
반면 강제경매는 근저당권 등 담보권이 설정되지 않은 일반 신용채권자가 신청한 것이므로 우선권이 없습니다.
이 경우 개인회생 인가 결정이 나면 경매 절차가 속행되지 않으며, 채무자는 인가 결정문을 근거로 경매 취하 또는 해제를 신청할 수 있습니다.
다만 최근에는 인가결정 후 경매절차를 곧바로 취소할 수 있게 해주면,
부동산을 팔아버리고 개인회생 절차를 계속해 진행하지 않는 일부 채무자들 때문에 조건부 인가결정을 많이 하는 추세입니다.
조건부 인가결정이란,
채무자가 개인회생 절차를 인가결정 후 2년 동안 잘 수행할 경우에만 강제경매를 취소하도록 해주는 등, 인가결정에 조건을 다는 경우입니다.
실무적으로 챙겨야 할 부분
이러한 차이 때문에 개인회생을 준비하는 채무자는 자신의 부동산에 진행 중인 경매가 임의경매인지 강제경매인지를 파악한 다음,
개인회생 절차의 진행에 따라 어떻게 달라 지는지를 정확히 이해해야 합니다.
결국 경매가 진행된 경우라면, 경매의 종류를 정확히 구분하는 것이 개인회생 전략 수립의 첫걸음이라고 할 수 있습니다.