개인회생 신청하면 지금 살고 있는 전셋집 보증금도 다 내놔야 하나요?
다행히도 법은 채무자가 회생 절차를 밟더라도 최소한의 주거지는 지킬 수 있도록 '면제재산'이라는 안전장치를 마련해 두고 있습니다.
오늘은 이 제도가 정확히 무엇이고, 얼마까지 보호받을 수 있는지, 실무에서 자주 부딪히는 문제들까지 하나씩 풀어보겠습니다.
면제재산, 쉽게 말하면 이런 제도입니다.
법률 용어만 들으면 어렵게 느껴지지만 핵심은 간단합니다.
채무자회생법 제383조 제2항과 같은 법 시행령 제16조 제1항에 따라, 임대차보증금 중 일정 금액은 파산재단(채권자들에게 나눠줄 재산)에서 애초에 빼주는 겁니다.
다만 개인파산의 면제재산 개념과 개인회생의 면제재산 개념은 실무에 적용되는 점에서 조금의 차이가 있습니다.
개인파산의 경우는 면제재산으로 인정받은 재산을 제외한 나머지 보증금을 법원에 내어놓아야 하지만,
개인회생의 경우는 면제재산으로 인정받은 재산은 청산가치 산정에 제외가 되며, 나머지 보증금만으로 청산가치에 반영합니다.
즉 회생 절차를 진행하더라도 "이 돈만큼은 당신 것이니 살 집은 유지하라"는 취지로 법이 배려해 주는 셈이고, 그 금액만큼을 청산가치 산정에서 제외시켜주는 것입니다.
어떤 보증금이 보호받을 수 있나
실제로 살고 있는 집이어야 합니다
여기서 가장 중요한 전제는 '주거용'이라는 점입니다.
채무자 본인이나 부양가족이 실제로 거주하는 집의 보증금만 대상이 되고, 장사하는 상가 보증금은 해당되지 않습니다.
예를 들어 식당을 운영하며 상가에 보증금 5,000만 원을 냈다면 이건 보호 대상이 아니지만, 따로 아파트에 보증금 1억 원을 내고 실제 거주하고 있다면 그 아파트 보증금은 보호받을 수 있습니다.
"저는 소액임차인이 아닌데 그래도 되나요?“
의외로 많이들 헷갈리시는 부분입니다.
주택임대차보호법상 소액임차인 최우선변제권은 보증금이 일정 금액 이하일 때만 적용되는데, 그렇다면 면제재산도 이 요건을 갖춰야 하는 건 아닌지 궁금해하시는 분들이 많습니다.
결론은 그렇지 않습니다.
법 조문을 자세히 보면 소액임차인 요건 자체를 요구하는 게 아니라 단지 금액의 상한선을 정하는 기준으로만 그 규정을 끌어다 쓰고 있을 뿐이라서, 소액임차인 자격이 없어도 면제재산 신청 자체는 가능합니다.
실제로 울산에 거주하는 채무자의 보증금이 1억 2,000만 원이라 울산 지역 소액임차인 기준을 훌쩍 넘더라도, 시행령상 상한액인 2,800만 원 범위 안에서는 여전히 면제재산으로 취급되어 청산가치에 반영하지 않아도 됩니다.
얼마까지 지킬 수 있을까: 지역별 상한액
시행령은 주택임대차보호법 시행령이 정한 지역별 금액을 기준으로 하되, 그 금액이 집값의 절반을 넘으면 집값의 절반까지만 인정하도록 이중으로 제한을 걸어 두었습니다.
| 지역 | 보호되는 최대 금액 |
| 서울특별시 | 5,500만 원 |
| 과밀억제권역(서울 제외), 세종·용인·화성·김포 | 4,800만 원 |
| 광역시(과밀억제권역·군 제외), 안산·광주·파주·이천·평택 | 2,800만 원 |
| 그 외 지역 | 2,500만 원 |
울산 지역에 임대차보증금 1억원을 걸면서, 그 중 8천만 원을 대출을 내어 지급했다면, 보증금 1억원에서 대출금 8천만 원을 제외한 나머지 2천만 원이, 울산광역시에서 인정되는 2,800만 원보다 적은 금액이므로 2천만 원 전액을 청산가치에 반영하지 않아도 되므로, 결국 보증금 1억원은 재산목록에 반영할 청산가치가 없습니다.
집값 절반 제한, 놓치기 쉬운 부분입니다.
여기서 많은 분들이 놓치는 부분이 바로 '주택가격의 2분의 1' 제한입니다.
지역 상한액만 보고 안심하시면 안 됩니다. 서울에 사시는 채무자가 시가 8,000만 원짜리 집에 보증금 5,500만 원을 걸었다면, 서울 상한액은 5,500만 원이지만 집값의 절반인 4,000만 원이 더 낮기 때문에 실제 보호받는 금액은 4,000만 원으로 줄어듭니다.
반대로 시가 3억 원짜리 아파트에 보증금 2억 원을 냈다면 집값 절반(1억 5,000만 원)보다 서울 상한액(5,500만 원)이 더 낮으니 5,500만 원까지만 보호받습니다.
결국 '집값이 낮고 보증금이 상대적으로 큰 경우'일수록 이 절반 제한이 발목을 잡는 구조입니다.
회생 신청 직전에 예금을 빼서 전세보증금으로 넣었는데요
가끔 채무자가 절차 신청 전에 예금이나 부동산을 처분해서 그 돈으로 전세보증금을 마련하는 경우가 있습니다.
이럴 때 그 보증금도 그대로 면제재산으로 인정해줄지가 애매한 부분인데, 법원은 원칙적으로는 인정하지만 채무자의 의도, 채무 금액, 전환 전 재산 가치 등을 종합적으로 살펴서 형평에 심하게 어긋난다고 판단되면 신청을 기각할 수 있습니다.
예를 들어 파산 신청 바로 직전에 5,000만 원 예금을 깨서 그 돈으로 전세보증금을 납입한 경우, 법원이 이를 채권자를 피하려는 의도적 재산 은닉으로 보고 신청을 거부할 수 있다는 뜻이며, 개인회생에서도 이러한 논리는 그대로 적용됩니다.
배우자와 공동명의로 전세를 살고 있다면
부부 공동명의로 임차계약을 맺은 경우 계산이 조금 복잡해집니다.
이론적으로는 두 가지 방식이 있는데, 하나는 전체 보증금에서 먼저 면제재산액을 뺀 뒤 나머지의 절반을 신청인 청산가치로 보는 방식이고, 다른 하나는 전체 보증금을 먼저 절반으로 나눈 뒤 그 금액에서 면제재산액을 빼는 방식입니다.
서울회생법원은 면제재산 결정이 본인 명의의 보증금청구권에 대해서만 이루어져야 한다는 원칙을 근거로 후자, 즉 먼저 절반으로 나눈 뒤 면제재산을 공제하는 방식을 택하고 있습니다.
다만 부부가 동시에 각자 회생 절차를 신청한 경우 면제재산 공제가 두 번 이루어지는 불합리가 생길 수 있어, 이때는 전체 보증금에서 먼저 일정액을 면제재산으로 떼어내고 남은 금액을 절반씩 나눠 각자의 청산가치로 산정하는 방식을 쓰고 있습니다.
또한 사건 심리를 위해 배우자 명의의 임대차계약서 사본을 신청 당시가 아니라 절차 진행 중 추가로 제출하도록 요구할 수 있다는 점도 실무준칙 제402호 제3조에 정해져 있습니다.
마무리하며
면제재산 제도는 결국 '빚 정리는 하되 살 곳은 지킨다'는 회생 절차의 취지를 가장 잘 보여주는 장치입니다.
다만 지역별 상한액, 집값 절반 제한, 공동명의 산정 방식 같은 세부 조건들이 얽혀 있어서 혼자 계산하다 보면 예상보다 적게 보호받는 경우도 적지 않습니다.
본인의 보증금과 주택 시세를 정확히 대입해 청산가치를 산정받고 싶다면, 개인회생 경험이 있는 법무사와 상담을 통해 서류 준비 단계부터 꼼꼼히 챙기시는 걸 권해드립니다.