개인회생을 준비하시는 분들 중에 담보로 잡힌 부동산이 이미 경매에 넘어간 경우가 있습니다.
경매를 진행하면서 채권자가 쓴 비용도 채권자가 우선 변제받을 수 있는 별제권부 채권일까요?
근저당권자가 개인회생절차 개시 전에 임의경매를 신청하면서 지출한 경매비용이,
별제권부 채권에 포함되는지 아니면 일반 개인회생채권으로 처리되는지를 살펴보겠습니다.
문제의 소재
근저당권자가 개인회생절차가 시작되기 전에 임의경매를 신청했다면, 그 과정에서 여러 비용이 발생합니다.
감정평가비용, 집행관비용, 송달료 등이 대표적인 경매비용입니다.
이 비용들이 근저당권에 기한 별제권부 채권으로 인정되어 우선변제를 받는 금액인지?
즉 별제권부 채권인지가 오늘의 주제입니다.
왜 이 얘기를 할까 의아할 수도 있는데요. 이는 단순한 이론 문제가 아닙니다.
별제권부 채권으로 인정되면 차후 경매절차에서 우선 변제를 받게 되지만,
일반 개인회생채권으로 처리되면 변제계획에 따라 다른 채권자들과 함께 안분 배당을 받은 후 면책되는 채권이기 때문입니다.
저당권의 피담보채권 범위
민법 제360조는 "저당권은 원본, 이자, 위약금, 채무불이행으로 인한 손해배상 및 저당권의 실행비용을 담보한다"고 규정하고 있습니다.
여기서 핵심은 '저당권의 실행비용'이라는 표현입니다.
이는 저당권자가 담보권을 실제로 행사하는 과정에서 발생하는 비용까지도 피담보채권의 범위에 포함시키겠다는 입법 취지를 담고 있습니다.
경매비용이 피담보채무에 포함되는 이유
법원의 판단도 이러한 입법 취지와 같은 방향입니다.
채무자가 피담보채무를 이행하지 않아 담보권자가 어쩔 수 없이 담보권을 실행했다면, 그 실행에 필요한 비용은 결국 채무자의 채무불이행으로 발생한 손해에 해당한다고 봅니다.
당사자 간에 별도의 특약이 없는 한 이 비용은 채무자가 부담해야 하고, 근저당권의 피담보채무에 포함된다는 것이 법원의 일관된 태도입니다.
→서울서부지방법원 2021. 5. 28. 선고 2020가단4945 판결
→의정부지방법원 2020. 12. 16. 선고 2020가단3000 판결
→울산지방법원 2024. 4. 18. 선고 2023가단114023 판결
→청주지방법원 제천지원 2021. 6. 9. 선고 2020가단22793 판결
여러 지방법원에서 반복적으로 같은 결론을 내리고 있다는 점에서, 이는 확립된 실무 원칙으로 볼 수 있습니다.
즉, 임의경매 신청비용은 근저당권의 피담보채무에 포함된다는 것입니다.
실무상 유의할 점
다만 실무에서는 몇 가지 세부적인 부분을 꼼꼼히 챙겨야 합니다.
| 구분 | 내용 |
| 별제권 행사 범위 | 채권최고액 범위 내에서만 우선변제 효력 인정 |
| 채권최고액 초과분 | 일반 개인회생채권으로 처리 |
| 경매비용의 귀속 | 채권최고액 범위 내에서 피담보채무에 포함되어 별제권부 채권으로 처리 |
핵심은 '채권최고액'이라는 한도입니다.
근저당권은 채권최고액이라는 상한선 안에서만 우선변제 효력을 가지므로,
경매비용을 포함한 피담보채무 전액이 채권최고액을 넘어선다면 그 초과분은 별제권의 보호를 받지 못하고 일반 개인회생채권으로 처리됩니다.
따라서 경매비용이 채권최고액 범위 안에 있다면 별제권부 채권으로서 경매절차에서 우선변제를 받을 수 있지만,
채권최고액을 초과하는 부분은 별도로 일반 채권으로서 개인회생에서 배당받지 못한 채권은 면책되어 탕감됩니다.
결론
정리하면, 근저당권자가 개인회생절차 개시 전에 임의경매를 신청하며 지출한 경매비용은
민법 제360조에 따라 저당권의 실행비용으로서 근저당권의 피담보채무에 포함됩니다.
그리고 이는 별제권부 채권에 해당한다는 뜻이며, 일반 개인회생채권으로 처리되지 않습니다.
다만 차후 실제 경매절차에서 배당받을 수 있는지의 문제는 채권최고액과 비교해 따져보아야 할 별도의 내용입니다.