자주 묻는 질문 상세

집주인의 갭투자 실패나 전세사기로 임대차 계약이 끝났음에도 전세보증금을 돌려받지 못하고 금융 빚이 늘어난 경우, 개인회생 절차에서 이 보증금 반환채권을 정확히 반영하는 것이 매월 납부하실 변제금을 결정하는 데 매우 중요합니다. 먼저 임차보증금 반환채권은 채무자의 재산이므로 개인회생 재산목록에 반드시 기재해야 하고(채무자회생법 제589조 제2항), 이 금액이 청산가치에 그대로 반영되면 변제금 부담이 커집니다(청산가치보장의 원칙). 다만 실제로 회수 가능성이 없거나 낮다면 이를 법원에 소명해 청산가치를 낮추거나 0원으로 인정받을 수 있습니다. 서울회생법원은 다음 세 가지 경우에 전세보증금의 청산가치를 0원으로 산정해 변제액에서 제외하는 실무 운용 방침을 두고 있습니다(서울회생법원 실무 운용 기준, 2023년 8월 개정). 첫째, 전세사기피해자법(전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법)에 따라 전세사기 피해자로 결정받은 경우입니다. 둘째, 부동산 경매가 완료되었는데도 보증금을 돌려받지 못한 채 부동산 인도가 이루어진 경우입니다. 셋째, 임대인이 파산선고(채무자회생법 제305조)나 회생절차 개시결정(채무자회생법 제49조)을 받은 경우입니다. 이 세 가지에 해당하지 않더라도, 우선변제권(주택임대차보호법 제3조의2, 제8조)은 있지만 실제 배당받을 수 있는지 불분명한 상황이라면 보증금액보다 낮게 감액된 금액으로 청산가치를 산정받을 수 있습니다. 여기서 한 가지 혼동하지 말아야 할 부분이 있습니다. 서울회생법원 실무준칙 제424호는 전세사기 피해자로 결정받으신 분의 변제기간을 3년 미만으로 단축할 수 있게 하는 근거 규정이고(원칙적 변제기간은 채무자회생법 제611조 제5항에 따라 3년), 청산가치를 0원으로 인정하거나 감액하는 것은 이 준칙과는 별개로 운영되는 실무 방침입니다. 따라서 준칙만으로 청산가치 감액이 자동으로 되는 것은 아니며, 반환보증이나 공제, 우선변제권이 있다는 사정만으로 항상 보증금 전액을 회수한다고 단정하지도 않고, 반대로 전세사기라는 사정만으로 언제나 청산가치를 0원으로 인정받는 것도 아니라는 점을 기억하셔야 합니다. 결국 신청 시점의 경매 진행 현황, 임차권등기명령 설정 여부(주택임대차보호법 제3조의3), 임대인의 파산·회생 사실 등 객관적인 회수불능 자료를 구체적으로 갖추어 개별적으로 심리를 받으셔야 하므로, 관련 증빙 서류를 꼼꼼히 준비해 신청하시는 것이 유리합니다.