개인회생을 신청하려는 분 중 아파트 등 주택을 소유하면서 담보대출이 있고, 동시에 임차인까지 두고 있는 경우 처리 방식을 궁금해하는 분들이 있습니다.
오늘은 주택 가액, 담보대출액, 임대차보증금 사이의 관계에 따라 실무에서 어떻게 처리되는지 상황별로 자세히 정리해 드리겠습니다.
개인회생과 담보대출의 관계
개인회생 절차에서 담보대출은 '별제권'으로 분류되는데요. 별제권이란 특정 재산에 대해 다른 채권자보다 먼저 변제받을 수 있는 권리를 말하며, 개인회생을 신청하더라도 주택 담보대출을 내어 준 근저당권자는 이 권리를 그대로 유지합니다. 주로 은행이 되겠죠.
실무적으로는 개인회생 신청자가 중지명령이 개시결정을 받으면 담보권 실행, 즉 임의경매 절차가 인가결정 시까지 멈춥니다. 변제계획인가결정이 내려지면 담보권자는 별제권자로서 다시 경매를 진행시켜 채권을 회수할 수 있게되고, 종국적으로 채무자는 그 기간이 얼마나 걸리는지가 달라지며 채무자는 주택을 잃을 위험에 놓일 수 있습니다.
따라서 담보대출이 있는 주택을 계속 보유하고자 한다면, 변제계획안에 담보채무의 구체적인 변제 방법을 명확히 기재해야 하며, 경우에 따라서는 별제권자를 채권자목록에서 제외하는 방안도 검토할 필요가 있으나 이 방안은 매우 신중히 접근해야 합니다.
그 이유는 개인회생 신청 시에는 주택을 지키고자 하는 마음에 담보대출을 내어준 은행을 제외한 다음 인가결정을 받았는데, 차후 이 담보대출을 변제하지 못할 처지에 놓여 임의 경매가 진행되었는데, 주택의 가액이 떨어져 담보대출금 전액을 변제하지 못하게 된다면, 그 나머지 채무에 대해서는 별도로 변제해야 할 책임이 남아있기 때문입니다. 후순위 담보권자가 있어 담보대출금이 주택 가액에 육박하는 경우라면 담보대출금을 개인회생에서 제외하는 방법을 더욱 신중히 접근해야 합니다.
임차인이 있는 경우 권리 보호 방식
주택에 임차인이 거주하고 있다면, 임차인이 보증금을 어떻게 확보하는지도 임대인의 입장에서 알아야 합니다.
확정일자를 갖춘 일반 임차인의 경우, 대항요건(주택 인도와 전입신고)과 확정일자를 모두 갖췄다면 '준별제권자'로 인정되어, 주택 환가대금에서 후순위 권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다. 이는 채무자회생법 제415조 및 제586조에 근거하며, 근저당권이 설정된 주택이라면 근저당권 설정일과 확정일자 시점을 비교해 우선순위를 판단해야 합니다.
결국 확정일자를 갖춘 임차인이라면 그 시기가 언제인지가 문제될 뿐 보증금을 변제받을 수 있을 확률이 높습니다.
소액임차인의 경우, 주택임대차보호법 제8조에 따라 일정 금액 이하의 보증금을 가진 임차인은 경매개시결정등기 전 대항요건을 갖췄는지 확인한 뒤, 다른 담보권자보다 우선하여 채권자목록에 기재해 전액 변제받을 수 있도록 해야 합니다. 지역별로 최우선변제 한도가 다른데, 예를 들어 울산은 2,800만 원까지 인정됩니다.
담보대출금과 주택 가액에 따른 청산가치
개인회생 재산목록에는 채무자가 소유하고 있는 주택을 기재해야 하고, 순 자산액을 청산가치에 반영해야 합니다.
청산가치 = 주택가액 - 담보대출금(임대차보증금 포함)
만일 아파트 시가가 3억 원, 담보대출 잔액이 1억 5천만 원, 보증금이 3천만 원이라면 잉여가치는 1억 2천만 원이 됩니다.
이 경우 채무자의 채무 합계가 1억 2천만 원을 초과할 경우 개인회생 신청자격이 되지만, 최소 변제금이 1억 2천만 원 이상이 되므로, 실제 월 변제금이 엄청나게 올라가 개인회생을 하기가 힘들어 질 수 있습니다.
이 경우 채무자의 소득이 위 금액을 변제할 만큼이 되지 않는다면, 인가결정후 일정한 시기에 주택을 처분해 일시에 변제하는 변제계획안을 작성해서 제출하면 인가결정을 받을 수 있습니다.
재산이 1억 2천만 원이나 있는데 왜 개인회생을 하는지 의아 할 수도 있지만, 자신의 월 소득에 비해 너무 많은 채무를 부담하고 있는 경우 이렇게라도 진행해야 하는 채무자들이 종종 있습니다.
진행 시 유의할 점
주택이나 상가건물 등을 보유하면서 담보대출이 있고, 그 부동산에 임차인이 여러명 있는 경우의 개인회생 사건은 일반적인 사건보다 훨씬 세밀한 검토가 필요합니다. 따라서 지역 부동산 시세와 법원 실무 경향을 잘 아는 전문가와 충분히 상담한 뒤 절차를 진행하는 것이 안전합니다.