개인회생 절차에서 채무자가 아파트를 소유하고 있는 경우, 그 아파트의 '청산가치'를 어떻게 산정하느냐는 변제계획안의 핵심을 좌우한다.
청산가치가 높아질수록 채무자의 월 변제액은 늘어나고, 낮아질수록 줄어든다. 이 글에서는 아파트 청산가치 산정의 실무적 논점들을 항목별로 짚어본다.
1. 아파트 시세, 어떻게 산정하나
청산가치 산정의 출발점은 아파트의 '현재 시세'를 얼마로 볼 것이냐는 문제다. 법원 실무상 주된 기준은 다음과 같다.
- KB국민은행 부동산 시세의 평균가액 또는 국토교통부 실거래가격을 우선 참조
- 실거래 자료가 없거나 시세 형성이 불분명한 경우, 국토교통부 공동주택 공시가격의 130% 이상을 적정 시세로 봄
- 경매가 이미 진행 중인 아파트라면, 감정평가서상 감정평가액을 기준으로 함
- 채권자로부터 이의가 제기될 경우, 감정평가사의 정식 감정평가서 제출로 갈음
즉, 법원은 일반적으로 KB 시세나 실거래가를 이용한 '간이평가' 방식을 적용하지만, 분쟁이 생기면 감정평가가 불가피해진다.
2. 근저당권·전세권·임대차보증금은 공제되는가
아파트에 담보물권이나 임차관계가 있다면, 시세에서 이를 얼마나 공제할 수 있느냐가 핵심 논점이다.
①근저당권(담보대출)
실무상 근저당권의 피담보채무, 즉 실제 남은 채무액(잔액*을 시세에서 차감해 청산가치를 산정한다. 주의 할 것은 채권최고액이 3억 원이라도 실제 잔액이 2억 원이라면 2억 원만 공제한다
② 전세권
전세권이 설정된 경우 전세금 전액을 시세에서 공제하는 것이 원칙이다.
③ 임차인의 임대차보증금
임차인이 있고 대항력 있는 임대차보증금이 존재한다면, 해당 보증금도 시세에서 공제한 뒤 청산가치를 산정하는 방식이 실무 기준이다.
3. 배우자 공동소유 아파트 — 근저당 채무자가 신청인인 경우
배우자와 공동소유하는 아파트에서 근저당권의 채무자가 개인회생 신청인 본인이라면 청산가치 산정이 복잡해진다.
실무상 기본 원칙은 다음과 같다.
- 아파트 시세에서 피담보채무(잔액)를 공제한다.
공제 후 남은 순자산에서 신청인의 지분만큼(통상 1/2)을 청산가치로 반영한다.
예를 들어 아파트 시세 4억 원, 근저당 잔액 2억 원, 신청인 지분 1/2이라면, (4억 - 2억) × 1/2 = 1억 원이 청산가치가 된다.
마치며
아파트를 소유한 채무자의 개인회생 청산가치 문제는근저당권 잔액, 전세금, 임대차보증금, 배우자 공동소유 여부, 지분율, 처분비용까지 다층적인 요소가 얽혀 있다.
그리고 때에 따라서는 회생위원 등이 감정평가를 하라는 명령을 하기도 한다.
실무에서는 이 모든 항목을 꼼꼼히 검토하고, 가능한 공제 항목을 최대한 반영한 청산가치를 산정함으로써 채무자에게 유리한 변제계획안을 설계하는 것이 전문가의 역할이다.