개인회생 절차에서 채무자가 아파트를 소유하고 있다면, 그 아파트의 청산가치를 어떻게 산정하느냐가 변제계획안의 변제금을 좌우합니다.
청산가치란 채무자를 지금 파산시켜 재산을 모두 현금화했을 때 채권자가 배당받을 수 있는 금액을 뜻하며, 변제계획에 따른 총변제액의 현재가치는 이 청산가치 이상이어야 합니다(청산가치 보장의 원칙, 채무자회생법 제614조 제1항 제4호).
즉 청산가치가 높아질수록 채무자의 월 변제액은 늘어나고, 낮아질수록 줄어듭니다. 이 글에서는 아파트 청산가치 산정의 실무적 논점들을 항목별로 짚어보겠습니다.
아파트 시세, 어떻게 산정하나요
청산가치 산정의 출발점은 아파트의 '현재 시세'를 얼마로 볼 것이냐는 문제이며, 법원 실무상 주된 기준은 다음과 같습니다.
KB국민은행 부동산 시세의 평균가액 또는 국토교통부 실거래가격을 우선 참조합니다.
실거래 자료가 없거나 시세 형성이 불분명한 경우, 국토교통부 공동주택 공시가격의 130% 이상을 적정 시세로 봅니다.
경매가 이미 진행 중인 아파트라면, 감정평가서상 감정평가액을 기준으로 합니다.
채권자로부터 이의가 제기될 경우, 감정평가사의 정식 감정평가서 제출로 갈음합니다.
즉, 법원은 일반적으로 KB 시세나 실거래가를 이용한 '간이평가' 방식을 적용하지만, 분쟁이 생기면 정식 감정평가가 불가피해집니다.
공시가격의 130%라는 기준은 개인회생 실무뿐 아니라 은행권 담보대출 심사에서도 널리 쓰이는 산정 방식으로, 실거래 정보가 부족한 아파트의 시세를 추정하는 보조 지표로 이해하시면 됩니다.
감정평가를 해서 감정가액이 많이 올라갈 수록 채권자들이 변제받는 금액도 올라가기 때문에 개인회생 절차에서는 부동산의 감정가액이 항상 논점이 됩니다.
근저당권·전세권·임대차보증금은 공제되나요
아파트에 담보물권이나 임차관계가 있다면, 시세에서 이를 얼마나 공제할 수 있느냐가 핵심 논점입니다.
근저당권(담보대출) 실무상 근저당권의 피담보채무, 즉 실제 남은 채무 잔액을 시세에서 차감해 청산가치를 산정합니다. 주의하실 점은 채권최고액이 아니라 실제 잔액을 기준으로 한다는 것입니다. 채권최고액이 3억 원이라도 실제 대출 잔액이 2억 원이라면 2억 원만 공제합니다. 예를 들어 시세 2억 원짜리 아파트에 근저당 피담보채무 1억 5천만 원이 남아 있다면, 청산가치는 그 차액인 5천만 원이 됩니다.
전세권 전세권이 설정된 경우 전세금 전액을 시세에서 공제하는 것이 원칙입니다.
임차인의 임대차보증금 임차인이 있고 대항력 있는 임대차보증금이 존재한다면, 해당 보증금도 시세에서 공제한 뒤 청산가치를 산정하는 방식이 실무 기준입니다.
배우자와 공동소유하고 있는 경우
배우자와 공동소유하는 아파트에서 근저당권의 채무자가 개인회생 신청인 본인이라면 청산가치 산정이 복잡해지며, 실무상 기본 원칙은 다음과 같습니다.
아파트 시세에서 피담보채무(잔액)를 공제합니다.
공제 후 남은 순자산에서 신청인의 지분만큼(통상 1/2)을 청산가치로 반영합니다.
예를 들어 아파트 시세 4억 원, 근저당 잔액 2억 원, 신청인 지분 1/2이라면, (4억 원 − 2억 원) × 1/2 = 1억 원이 청산가치가 됩니다.
다만 이 계산 방식은 근저당의 채무자가 신청인 본인인 경우를 전제로 합니다.
반대로 근저당 대출의 명의(채무자)가 배우자로 되어 있고 신청인은 공동소유자로서 물상보증인 지위만 갖는 경우에는, 법원이 배우자 지분에서 피담보채무를 먼저 공제한 뒤 신청인 지분만 별도로 산정하도록 보정을 요구하는 사례도 있습니다.
즉 대출 명의자가 누구인지에 따라 공제 순서와 방식이 달라질 수 있으므로, 등기부상 지분과 대출 명의자를 함께 확인하는 작업이 선행되어야 합니다.
또한 배우자 명의로 되어 있는 별도의 재산(위 아파트와 무관한 재산)이 있는 경우, 회생법원에서는 원칙적으로 이를 신청인의 청산가치에 포함시키지 않지만, 일반 지방법원이나 회생위원의 실무 성향에 따라 배우자 재산 가치의 일정 비율을 신청인의 청산가치에 합산하도록 요구하는 경우도 있습니다.
관할 법원과 담당 회생위원에 따라 결과가 달라질 수 있는 부분이므로 유의하시기 바랍니다.
처분한 뒤 개인회생을 신청하는 경우
청산가치는 이론상 '지금 즉시 처분했을 때 얻을 수 있는 순수익'을 의미하므로, 실제 매각 과정에서 발생하는 비용(중개수수료, 경매 진행 시 예상되는 감정료·집행비용 등)을 반영해 청산가치를 낮춰 산정하는 것은 인정되지 않습니다.
다만 개인회생 신청 전 아파트를 처분한 뒤, 대출금을 변제하고 남는 돈으로 전세나 임대차를 얻어 이사를 간 경우에는 매매 과정에서 실제 지출한 중개수수료, 대출 상환금, 이사 비용, 보증금 중 일정액(울산 기준 2,800만 원)을 제외한 나머지로 청산가치를 산정할 수 있습니다.
개인회생 신청 직전 부동산을 처분했다고 해서 개인회생이 받아들여지지 않는 것은 아니며, 그 만큼을 청산가치에 반영하면 얼마든지 변제계획안 인가를 받을 수 있습니다.
마치며
아파트를 소유한 채무자의 개인회생 청산가치 문제는 근저당권 잔액, 전세금, 임대차보증금, 배우자 공동소유 여부와 대출 명의, 지분율, 처분비용까지 다층적인 요소가 얽혀 있습니다.
그리고 때에 따라서는 회생위원 등이 감정평가를 하라는 명령을 하기도 합니다.
실무에서는 이 모든 항목을 꼼꼼히 검토하고, 가능한 공제 항목을 최대한 반영한 청산가치를 산정함으로써 채무자에게 유리한 변제계획안을 설계하는 것이 전문가의 역할입니다.